Trong bức tranh chung ảm đạm của thị trường bất động sản (BĐS), nhiều điểm sốt nóng đất nền vùng ven Hà Nội thời điểm đầu năm hiện sụt giảm mạnh. Đây có phải là lúc thích hợp để xuống tiền đầu tư?
Lưỡng lự sẽ mất cơ hội?
Trong cơn sốt đất đầu năm, nhiều mảnh đất có vị trí mặt tiền đường gần khu công nghệ cao Hòa Lạc tại Quốc Oai, Thạch Thất bị đẩy giá lên gần 40 triệu đồng/m2 thì từ giữa tháng 5/2021 đến nay, giá chào bán chỉ còn dao động phổ biến từ 20 - 25 triệu đồng/m2. Những mảnh vị trí bên trong làng từng thiết lập mức giá 20 - 23 triệu đồng/m2 thì nay giá giao dịch ghi nhận chỉ đạt 13 - 15 triệu đồng/m2.
Tại Đông Anh, nơi giá đất từng "nhảy dựng đứng" với thông tin quy hoạch phân khu sông Hồng thì nay cũng quay đầu giảm. Đơn cử, trong cơn sốt điên cuồng, đất vị trí đẹp tại Xuân Trạch, Lực Canh, Văn Thượng (xã Xuân Canh) từng bị đẩy lên mức 70 triệu đồng/m2 thì nay những mảnh đẹp nhất giá chào bán cũng chỉ đạt khoảng 50 triệu đồng/m2, còn lại giá dao động ở ngưỡng 30 - 35 triệu đồng/m2. Những mảnh trong ngõ nhỏ tại Lực Canh, Vạn Lộc, Văn Thượng cũng từ mức 22 - 28 triệu đồng/m2, quay đầu về mức 17 - 23 triệu đồng/m2.
Theo các môi giới chuyên nghiệp, mức giá giảm này là mức giá của thời điểm chưa sốt, tiệm cận đến giá trị thực, tương xứng với hạ tầng, đô thị hóa của vùng. Thậm chí, nhiều nhà đầu tư lướt sóng đến thời điểm này không còn chịu được áp lực lãi vay ngân hàng hoặc những nhà đầu tư bị cạn nguồn tiền do công việc hiện tại không thuận lợi buộc phải cắt lỗ để thoát hàng. Giá ở những lô cắt lỗ nhằm đẩy hàng nhanh thu hồi vốn có xu hướng rẻ hơn 10 - 20% so với giá thị trường.
Là môi giới nhiều năm gắn với thị trường vùng ven Hà Nội, anh Trịnh Thanh Tùng cho rằng, đây là thời điểm mà những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính nên tranh thủ cơ hội để mua được hàng giá tốt. Tuy nhiên, theo anh, tâm lý của phần lớn nhà đầu tư ở thời điểm này là nghe ngóng thị trường. Người có kinh nghiệm, hiểu biết thì kỳ vọng giá tiếp tục giảm. Người tay mơ với thị trường thì không có niềm tin, nhiều nghi ngại.
Khi biết một lô đất cắt lỗ sâu tại Cổ Dương (xã Tiên Dương, huyện Đông Anh) chỉ 26 triệu đồng/m2, nhận thấy đây là cơ hội đầu tư tốt bởi giá thị trường 28 - 30 triệu đồng/m2, anh Tùng thuyết phục một nhà đầu tư F0 xuống tiền. Nhưng nhà đầu tư do chưa tìm hiểu thị trường Tiên Dương (Đông Anh) trước đó nên không có kiến thức để định giá sản phẩm và đánh giá tiềm năng trong tương lai nên do dự. Chỉ hai ngày sau, một nhà đầu tư khác được môi giới khác tư vấn đã quyết định xuống tiền cho lô đất.
Cần ứng dụng công nghệ vào thị trường
Trong khi đó, theo môi giới Nguyễn Trọng Chức, giãn cách xã hội tại Hà Nội thời điểm này khiến anh không có cơ hội gặp trực tiếp khách hàng. Nhà đầu tư cũng không thể đi thực tế thị trường. Điều này khiến niềm tin của khách hàng với sản phẩm và môi giới không lớn. Do đó, cơ hội tiếp cận những sản phẩm giá tốt thời dịch của nhà đầu tư bị hạn chế.
Từ thực tế trên, theo anh Chức, để hạn chế tối đa rủi ro trong các quyết định đầu tư thì mua vào lúc thị trường đang trầm như hiện tại chỉ là một yếu tố. Ngoài ra, nhà đầu tư phải có sự am hiểu về thị trường khu vực và có mạng lưới quan hệ tốt với môi giới địa phương để nắm được nguồn hàng và những biến động của thị trường để đưa ra quyết định đúng đắn.
Được biết, đại dịch với các đợt giãn cách xã hội và hạn chế tụ tập đông người khiến hầu hết các sàn giao dịch đều hoạt động theo phương thức kinh doanh mới như bán hàng trực tuyến, áp dụng công nghệ 4.0 vào việc quản lý thông tin, quản lý giao dịch, thanh toán, quảng cáo.
Theo chuyên gia kinh tế - TS Cấn Văn Lực, trong bối cảnh dịch bệnh phức tạp việc ứng dụng công nghệ vào thị trường BĐS rất quan trọng. Để việc ứng dụng này thuận lợi và thúc đẩy sự phát triển của thị trường, Nhà nước cần thành lập bộ phận chuyên trách để tổng hợp, quản lý và công bố thông tin, dữ liệu thị trường BĐS định kỳ.
“Ngoài ra, cần xây dựng cơ chế trao đổi, chia sẻ thông tin, dữ liệu giữa các thành phần trên thị trường. Việc số hóa thông tin, dữ liệu và tiến tới cho phép tra cứu công khai dữ liệu đất đai, dự án BĐS, hỗ trợ phát triển tài chính BĐS... cần được tiến hành sớm” - TS Cấn Văn Lực nói.
| Theo báo cáo thị trường BĐS quý II/2021 của Bộ Xây dựng, từ cuối tháng 4/2021, đại dịch Covid-19 bùng phát lần thứ 4 kéo dài và diễn biến phức tạp hơn những lần trước khiến các sàn giao dịch BĐS chưa kịp phục hồi hoàn toàn tiếp tục chịu ảnh hưởng nặng nề hơn. Tính đến thời điểm hiện tại, hầu như chỉ có các sàn giao dịch thuộc những DN quy mô lớn, có tiềm lực tài chính và trực tiếp làm chủ đầu tư dự án là còn duy trì hoạt động. Khoảng 80% các sàn giao dịch còn lại phải tạm dừng hoạt động. |
