Có rất nhiều bài báo viết về lợi ích của việc sở hữu bất động sản đầu tư. Tuy nhiên, có khá ít bài viết về thời điểm bạn nên bán bất động sản đầu tư. Hãy cùng xem xét một số tín hiệu cần cân nhắc để bán bất động sản đầu tư.
1. Các thành phần chính trong nhà đang chạm đến giai đoạn cuối của “vòng đời”
Chức năng của ngôi nhà có thể bị suy giảm theo thời gian và rất tốn kém để thay thế. Chẳng hạn, chi phí trung bình để thay mới phần sàn nhà của một bất động sản tại thành phố là khoảng 30 triệu đồng. Nếu dòng tiền thu nhập cho thuê của bạn là hơn 9 triệu một tháng, chi phí của phần sàn nhà mới đó có thể tương đương với dòng tiền bằng không trong 3 tháng. Sẽ có lợi hơn nếu bán ngôi nhà một vài năm trước khi khu vực nào đó chẳng hạn như sàn nhà, cần thay mới.
2. Bất động sản của bạn rất được yêu thích trên thị trường
Sở thích của người mua dao động. Và những ngôi nhà có đủ các tiêu chí mà người mua đang tìm kiếm sẽ bán nhanh hơn. Nếu nhu cầu về kiểu dáng và loại bất động sản mà bạn đầu tư đang tăng đột biến, có thể đã đến lúc cân nhắc đến việc bán nhà.
Điều này cũng đúng với vị trí. Chẳng hạn, nếu một khu vực cụ thể trở nên phổ biến hơn vì một con đường mới được xây dựng trong khu vực (khiến tất cả các bất động sản tăng giá nhanh chóng), thì đó có thể là thời điểm tốt để bán.
Mục tiêu “bắt đáy, bán đỉnh” của các nhà đầu tư chứng khoán cũng là một công thức kiếm tiền khi đầu tư vào bất động sản. Thị trường nhà đất
biến động. Do đó, những thời điểm tốt để bán được gọi là “thị trường của người bán” và thời điểm tốt để mua là “thị trường của người mua”.
Không giống như đầu tư vào thị trường chứng khoán bạn có thể bán cổ phiếu của mình ngay trong ngày, các giao dịch bất động sản mất thời gian để kết thúc vì quá trình này phức tạp hơn. Điều đó có nghĩa là bạn cần phải dự đoán hướng đi của thị trường và bắt đầu quá trình bán trước khi đạt đến đỉnh thị trường nếu bạn muốn bán với giá cao nhất.
3. Chi phí sở hữu đang tăng nhanh hơn giá thuê
Nhiều khoản tiền bất ngờ có thể phát sinh làm tăng chi phí sở hữu của bạn trong khi bạn nắm giữ bất động sản đầu tư. Nếu lợi tức đầu tư của bạn vào một bất động sản đang giảm, bạn có thể bán và mua một bất động sản khác ở một vị trí tốt hơn để có dòng tiền tốt hơn và sinh lời.
4. Cảm thấy mệt mỏi khi trở thành một chủ nhà
Làm chủ nhà không phải là một công việc dễ dàng hay hấp dẫn. Và cuối cùng bạn đưa ra quyết định rằng bản thân muốn làm điều gì đó khác với tiền và thời gian của mình.
5. Không thể chi trả cho việc bảo trì hoặc các cải tạo cần thiết
Bảo trì và cải tạo là một chi phí không đổi của đối với chủ sở hữu bất động sản cho thuê. Có thể bạn đã ngừng bảo trì vì người thuê nhà của bạn đã ở đó 10 năm và chưa bao giờ phàn nàn. Nhưng bây giờ họ đang chuyển đi và bạn không có tiền dành cho những sửa chữa bị bỏ quên và nâng cấp cần thiết trước khi một người thuê mới đến. Điều này cũng đồng nghĩa với việc đây là thời điểm phù hợp để bán cho một nhà đầu tư khác trong tình trạng “nguyên trạng”.
6. Muốn đa dạng hóa khoản đầu tư của mình
Bất động sản là một loại tài sản đắt tiền. Để đầu tư đáng kể vào nó trong khi vẫn duy trì một danh mục đầu tư đa dạng, bạn cần khá nhiều tiền.
Khi danh mục tài sản nắm giữ của bạn được đánh giá cao về giá trị, bạn cần cân nhắc nếu tổng tiền vốn đầu tư của bạn đang được rót quá nhiều vào cùng một loại tài sản (điều đó làm cho danh mục đầu tư tổng thể của bạn mất cân đối). Bạn nên bán bớt bất động sản và đầu tư số tiền đó vào một loại tài sản khác. Hoặc bạn có thể muốn đa dạng hóa các tài sản nắm giữ của mình trong bất động sản. Vì vậy, bạn có thể bán một vài ngôi nhà để đầu tư vào một bất động sản thương mại.
7. Bạn đang hoạt động với dòng tiền âm
Không phải tất cả các khoản đầu tư đều thành công. Có thể bạn đã sơ ý mua phải bất động sản bất lợi. Và bây giờ chi phí duy trì nó cao hơn thu nhập cho thuê hàng năm mà nó đang tạo ra. Đây là một dấu hiệu chắc chắn rằng đã đến lúc bán.
Bạn sẽ cắt giảm được phần nào thuế thu nhập tổng thể khi mà bạn cắt lỗ đối với một bất động sản đầu tư không thành công như mong đợi.
Lưu ý cuối cùng
Thời gian là điều cốt yếu khi bán nhà. Sai lầm lớn nhất mà người bán hay mắc phải là định giá niêm yết quá cao. Thị trường nhà ở vận hành bởi nguồn cung và cầu, điều này giữ cho giá cả cạnh tranh.
Giá trị thị trường của bất động sản của bạn không được xác định bởi số tiền bạn đã trả cho nó hay số tiền bạn đã chi cho việc cải tạo. Giá trị thị trường của bất động sản được tính là mức giá mà người mua và người bán đồng ý. Và giá đó dựa trên giá trị thị trường của những ngôi nhà tương tự trong khu vực có sẵn để bán tại thời điểm bạn muốn bán.
Một bất động sản được định giá quá cao sẽ không được bán trên thị trường và bị “kỳ thị”. Ngoài việc so sánh vùng lân cận và giá cả, người mua còn xem xét “số ngày đã niêm yết trên thị trường” để xác định mức giá mà họ đưa ra. Một khi số ngày bắt đầu tăng lên, người mua sẽ nghĩ rằng: "Phải có điều gì đó không ổn với ngôi nhà, hoặc nó đã được bán ngay bây giờ."
Đầu tư vào bất động sản có thể sinh lợi. Điều quan trọng cần hiểu là sở hữu bất động sản cho thuê là một chiến lược dài hạn, được gọi là “mua và giữ”. Những ngôi nhà lên giá theo thời gian, không phải một sớm một chiều. Vì chi phí giao dịch mua và bán bất động sản là đáng kể, bạn không muốn “giao dịch” trong và ngoài các bất động sản cho thuê khác nhau.
Tuy nhiên, giống như bất kỳ chiến lược đầu tư nào, bạn nên thường xuyên đánh giá các khoản nắm giữ của mình và xác định xem bạn nên tiếp tục nắm giữ hay bán. Việc bạn bán một bất động sản cụ thể là một quyết định kinh doanh và bạn đang kinh doanh để kiếm tiền. Điều đó đòi hỏi bạn phải thường xuyên thực hiện phân tích chi phí/lợi ích và xác định chỗ mà số tiền đầu tư của bạn được sử dụng đem đến lợi nhuận cao nhất.
Dương Thảo An (Investorjunkie)
