Biến động giá bất động sản

Thị trường bất động sản (BĐS) nước ta đang có những diễn biến đáng quan tâm, một trong số đó là việc dòng vốn bị "nghẽn" vì nhiều lý do.

Thứ nhất, vốn tín dụng từ các ngân hàng thương mại vào thị trường BĐS được quản lý chặt, nhằm bảo đảm ổn định kinh tế vĩ mô. Các nhà quản lý đều biết rõ rằng, nếu lơ là với dòng vốn đổ vào BĐS thì có thể gây ra khủng hoảng trong thị trường tài chính, mà bài học gần đây là khủng hoảng tài chính 2008 tại Mỹ rồi lan ra toàn cầu.

Thứ hai, cổ phiếu, trái phiếu được coi là giải pháp tháo gỡ tốt cho vấn đề vốn, nhưng tiềm năng tài chính của các doanh nghiệp BĐS ở ta không lớn, nên giải pháp này khó phát huy hiệu quả cần thiết. Đó là chưa kể đến có những đại gia BĐS vì gian dối trên thị trường cổ phiếu, trái phiếu nên đã lâm vòng lao lý. Hay là có những doanh nhân tuy rất cố gắng xoay xở với việc kinh doanh của mình, nhưng vẫn gặp khó khăn khi đến hạn thanh toán lãi hoặc cả vốn lẫn lãi cho người mua trái phiếu. Chính vì vậy đã dẫn đến tâm lý của một bộ phận doanh nghiệp là "ngồi yên" cho "chắc ăn". Còn các nhà kinh doanh nhỏ lẻ thì dừng lại quan sát, gửi tiền vào ngân hàng để bảo toàn vốn.

Phiên đấu giá 68 lô đất tại Thanh Oai (Hà Nội) vào ngày 10/8 thu hút được nhiều người tham gia (Ảnh: Dương Tâm).

Thứ ba, vốn đầu tư từ hình thức "bán nhà trên giấy", chữ nghĩa gọi là kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai. Đây là giải pháp vốn khá thông minh cho thị trường BĐS Việt Nam nếu quản lý chặt được câu chuyện "pháp lý", "tiến độ" và "chất lượng". Tuy nhiên từ năm 2020 đến nay nhiều dự án đầu tư nhà ở thương mại không được phê duyệt, vì vấn đề pháp lý, dẫn đến nguồn vốn từ "bán nhà trên giấy" cũng bị hạn chế đáng kể.

Từ các lý do trên, một giai đoạn khá dài chúng ta chứng kiến thị trường BĐS trầm lắng. Nhiều nhà kinh doanh sốt ruột vì đã vay vốn đầu tư trong khi chưa biết bao giờ thị trường khởi sắc trở lại, hàng tháng vẫn phải trả lãi ngân hàng đều đặn.

Gần đây chúng ta chứng kiến một số nơi xuất hiện "sốt giá", đơn cử như đấu giá đất nền các huyện ngoại thành Hà Nội. Tuy nhiên một, hai tuần sau phiên đấu giá đã diễn ra tình trạng ồ ạt "bỏ cọc". Vậy nên, người ta nêu nghi vấn rằng đó là giới đầu cơ tạo ra "khan hiếm ảo" nguồn cung, gây sốt giá bằng cách tung tin đồn xu hướng giá sẽ tăng cao, trục lợi từ việc tăng giá chung của thị trường.

Việc kích giá ảo khiến cho những người có nhà muốn bán luôn đòi giá rất cao. Trên thị trường đã xuất hiện cộng đồng những người chủ trương không mua nhà lúc này vì giá quá cao, số lượng thành viên tham gia rất đông, bàn luận sôi nổi về các biện pháp chống lại xu hướng kích giá ảo của giới kinh doanh BĐS. "Cuộc chiến" giữa cung với cầu về nhà ở đã hình thành, dẫn đến một số vấn đề sau: (1) tính thanh khoản trên thị trường đã thấp lại càng thấp, (2) góp phần khiến cho việc giải quyết nhà ở xã hội khó khăn hơn, và (3) ảnh hưởng đến chính sách an sinh về nhà ở cho người dân.

Trên thực tế, theo quan sát của tôi, giá nhà ở bình dân đã tăng gấp đôi so với 10 năm trước.

Về bối cảnh kinh tế - xã hội trong nước, quốc tế thì bên cạnh những yếu tố thuận lợi, vẫn còn đó nhiều khó khăn, thách thức. Vì vậy, rất khó đoán định được thị trường nhà đất như thế nào trong ngắn hạn.            

Gần đây, Bộ Xây dựng có văn bản gửi các địa phương với nhận định rằng thị trường BĐS thời gian qua chưa phát triển bền vững, tiềm ẩn nhiều yếu tố rủi ro. Điểm chính là tình trạng một số nhà đầu tư, môi giới tung tin đồn thổi gây nhiễu loạn để đẩy giá lên nhằm trục lợi và một số phiên đấu giá đất có giá trúng cao gấp nhiều lần giá khởi điểm, ảnh hưởng tới tình hình phát triển kinh tế - xã hội và sự phát triển lành mạnh thị trường. Nhận xét đó hoàn toàn đúng! Tôi đã giải thích nguyên do như ở trên, nhưng làm gì để thoát khỏi tình trạng này là vấn đề cốt lõi.

Chắc chắn, chúng ta phải tái cấu trúc thị trường BĐS dựa trên nguyên tắc áp dụng quản trị tốt với 3 trụ cột chính gồm minh bạch thông tin, có sự tham gia của người dân, và trách nhiệm giải trình của cơ quan - cán bộ quản lý. Từ đó tìm ra các công cụ quản lý tài chính, minh bạch thông tin, và gắn sự phát triển BĐS với quá trình đô thị hóa. Việc làm ngay được là công khai thông tin dựa trên cơ sở dữ liệu nhà ở, cải cách thuế BĐS và quy hoạch phát triển nhà ở gắn với thông tin về đất và tình trạng định cư.

Công nghệ hiện đại về thông tin địa lý đã tiến được những bước khá dài dựa trên 2 giải pháp cơ bản là trí tuệ nhân tạo (AI) và Internet vạn vật (IoT). Ta cần sử dụng ngay để trợ giúp cho con người tìm ra cách phát triển hiệu quả nhất thông qua quy hoạch.

Chuyên mục TÂM ĐIỂM mong nhận được ý kiến của bạn đọc về nội dung bài viết. Hãy vào phần Bình luận và chia sẻ suy nghĩ của mình. Xin cảm ơn!