Chuyên gia cho rằng đầu tư các khu vực đất vùng ven, thị trường mới nổi cần lưu ý đặc biệt về tính thanh khoản. Có những vụ lướt sóng kiếm lời nhưng khi thị trường đi xuống, muốn rút chân cũng khó.
Dân đầu tư "chạy" ra vùng ven lướt sóng
Báo cáo của nhiều tổ chức nghiên cứu bất động sản đều cho thấy luồng dịch chuyển vốn đầu tư từ những thị trường truyền thống tại các khu đô thị lớn ra các vùng ven, làng quê.
Theo dữ liệu của batdongsan.com.vn, một số các khu vực có đất thổ cư có mức độ quan tâm tăng nổi bật trong quý 3/2020. Chẳng hạn tại Hoài Đức (Hà Nội), mức độ tìm kiếm tăng 9% theo quý; ở huyện Bình Xuyên (Vĩnh Phúc) con số tăng tới 30% theo quý và 87% theo năm; còn ở Kim Bôi (Hoà Bình) là 12% theo quý và 61% theo năm...
Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn - cho hay: Các con số thống kê đã phản ánh xu hướng quan tâm hơn của các nhà đầu tư đối với các thị trường mới.
Theo vị này, lượng tìm kiếm thông tin bất động sản trước đây chủ yếu nhắm tới khu vực nội đô Hà Nội, TP.HCM. Tuy nhiên, xu hướng 2 năm gần đây thì lượng tìm kiếm tại các thị trường khác bắt đầu tăng lên rõ rệt. Dự báo thị trường những tháng cuối năm 2020, đại diện kênh thông tin bất động sản này cho rằng phân khúc đất nền dưới 1 tỷ đồng sẽ tiếp tục thu hút sự quan tâm giới đầu tư.
Nói với Dân trí, ông Phạm Đức Toản - chủ một doanh nghiệp bất động sản lớn tại Hà Nội - cũng cho biết: Nhu cầu tìm kiếm đất ở các vùng ven, tỉnh lẻ của giới đầu tư ngày càng lớn. Nhu cầu đầu tư “bung” ra sau một thời gian bị “nén” lại vì dịch cộng với yếu tố như lãi suất thấp...
Trên một số kênh rao vặt bất động sản, tràn lan thông tin rao bán bất động sản vùng ven, đặc biệt có những chỗ xung quanh mênh mông cỏ dại, không có hạ tầng, thiếu tiện ích.
Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam - cho biết: Do khan hiếm nguồn hàng chính thống, giá căn hộ các phân khúc đều đang ở ngưỡng trần nên nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ tìm và khai phá những thị trường mới ở vùng nông thôn khu vực Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức, Hòa Lạc…
“Hiện tượng các nhà đầu tư xuất hiện tại các vùng nông thôn đã làm cho đất đai làng trên xóm dưới sôi động, nhộn nhịp. Giá đất được đẩy lên cao nhanh chóng mặt” - ông Đính nói.
Theo ghi nhận của Hội môi giới bất động sản, có những nơi vài năm trước ngưỡng giá trong làng chỉ vài trăm nghìn đồng/m2 nay đã lên đến vài triệu đồng, vài chục triệu/m2. Thậm chí đất vườn, đất ruộng cũng được đẩy lên vài triệu đồng/m2.
Cẩn trọng “bẫy” thanh khoản
Trao đổi với Dân trí, bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc cấp cao CBRE - cho rằng: Đầu tư các khu vực đất vùng ven, những thị trường mới nổi như vậy cần lưu ý tính thanh khoản.
Theo bà An, có những nhà đầu tư lướt sóng kiếm lời nhưng khi thị trường đi xuống, muốn rút chân ra rất khó. Bà An cảnh báo, bất kỳ khoản đầu tư gì kỳ vọng giá tăng càng cao thì đi kèm rủi ro cũng sẽ vô cùng lớn.
“Phải nắm được thông tin về khu vực đó có thể hiện thực hóa đến đâu, có nằm trong quy hoạch không, góp ý như thế nào, tài chính nhà đầu tư có đủ vững hay không” - bà An lưu ý.
Bà Đỗ Thị Thu Hằng - Giám đốc Bộ phận nghiên cứu và tư Vấn Savills Hà Nội - cho biết: Nhiều dự án ở một số khu vực vùng ven được phân lô, bán nền. Nhưng đa số vẫn chỉ nhìn thấy có đất và không có hạ tầng phát triển theo.
Theo bà Hằng, khi đầu tư vào những khu vực này nên có tầm nhìn dài hạn. “Nếu đầu tư đất nền ngắn hạn sẽ có những rủi ro nhất định vì ngay sau khi chủ đầu tư bán đất cho mình thì còn rất nhiều yếu tố liên quan cần quan tâm như phát triển dân cư, phát triển tiện ích... Vì thế, đầu tư vào đất nền nói chung phải rất thận trọng” - bà Hằng lưu ý thêm.
Phó chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính thông tin thời gian vừa qua thị trường giao dịch mạnh ở phân khúc đất nền nhất là khu vực trung tâm thành phố và ven các khu công nghiệp Bắc Ninh, Bắc Giang. Lượng giao dịch, giá đất nền tăng mạnh so với hai quý trước đó. Tuy nhiên ông cho hay, giao dịch chủ yếu là hoạt động mua đi bán lại, lượng sản phẩm mới rất hạn chế.
“Có hiện tượng các môi giới và một số nhà đầu tư thổi giá, lướt sóng. Theo thống kê, có khoảng 90% giao dịch trên thị trường Bắc Ninh là đầu cơ nên thị trường tiềm ẩn rất nhiều rủi ro, khó lường. Do vậy, các nhà đầu tư mới tham gia vào thị trường cần hết sức thận trọng” - lãnh đạo Hội Môi giới cảnh báo.
Cũng theo ông Đính, có một số khu vực có chủ trương phát triển thành quận, có sự quan tâm nghiên cứu đầu tư của những nhà phát triển bất động sản lớn... Tuy nhiên, thực tế đầu tư thì chưa hề ghi nhận hiện tượng nào và chưa biết đến bao giờ nhưng địa phương này có sự đầu tư đủ điều kiện nâng cấp thành quận. Đó là những vấn đề nhà đầu tư cần lưu ý.
Mặt trái của việc giá đất đai tại các địa phương bị đẩy lên quá cao theo ông Đính đó là làm chùn bước sự quan tâm của các nhà phát triển bất động sản. Bởi lẽ, giá đất quá cao khiến việc đền bù giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn. Đã có hiện tượng doanh nghiệp lớn rút lui, sau khi vừa mới đăng ký tham gia nghiên cứu đầu tư tại những khu vực này.
Vị chuyên gia nhấn mạnh thêm rằng tại những khu vực không có dự án đầu tư nào, không có sự tham gia của các chủ đầu tư chính nào mà chỉ có hoạt động của nhà đầu cơ giá đất cũng “nhảy múa”, đây là hiện tượng không tốt của thị trường.
Nguyễn Mạnh
