Nhà đầu tư “hốt bạc” tỷ với thị trường ngách

Đất xen kẹt khu vực nội thành là phân khúc được nhiều lão làng trong giới bất động sản săn tìm. Loại đất này được đánh giá là kênh sinh lời cao nếu biết cách đầu tư. Theo Luật đất đai, đất xen kẹt là đất vườn, đất nông nghiệp nằm trong khu dân cư hoặc đất dư sau quy hoạch. Đặc điểm của đất xen kẹt nội thành là nằm trong phạm vi khu dân cư đã được xác định ranh giới theo quy hoạch nên dễ dàng hơn trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng lên đất thổ cư.

Việc chưa được công nhận là đất ở, chưa có sổ đỏ, phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất khiến giá đất xen kẹt khu vực nội thành chỉ bằng 1/3 hoặc 1/2 so với giá thị trường. Đơn cử, đất xen kẹt tại Thanh Xuân ở các phường như Khương Đình, Hạ Đình, Bùi Xương Trạch có giá chào bán 20-23 triệu đồng/m2, trong khi giá thị trường của đất đã có sổ là 40-60 triệu đồng/m2. Đất xen kẹt tại Vĩnh Hưng, Định Công Thượng (Hoàng Mai) có giá bán 13-15 triệu đồng/m2, đất đã có sổ đỏ là 40-50 triệu đồng/m2. Đất xen kẹt tại Dương Nội, Phú Lương, Yên Nghĩa, Ba La… được rao bán từ 8-15 triệu đồng/m2 trong khi giá thị trường của đất thổ cư dao động từ 20-25 triệu đồng/m2. Đất xen kẹt ở Ngọc Trục Đại Mỗ, Phú Diễn, Tân Mỹ, Mễ Trì Thượng (Nam Từ Liêm) là 11-20 triệu đồng/m2, bằng 1/2 giá thị trường ở những mảnh đã đầy đủ pháp lý là 20-40 triệu đồng/m2.

Đất xen kẹt khu vực nội thành là phân khúc được nhiều lão làng trong giới bất động sản săn tìm

Với diện tích nhỏ, từ 30-40m2, vị trí nội thành, giá thành rẻ nên đất xen kẹt luôn nằm trong điểm ngắm của giới đầu tư. Nhà đầu tư sau khi lo đầy đủ giấy tờ, sẽ rao bán đất xen kẹt với giá thị trường và thu lãi từ việc bán chênh này.

Trên thực tế, tốc độ đô thị hóa khiến quỹ đất khu vực nội thành ngày càng cạn kiệt. Nguồn hàng phân khúc này rất khan hiếm. Chính bởi vậy thị trường đất xen kẹt nội thành là 1 thị trường ngách chỉ dành cho những nhà đầu tư lão luyện. Ông Nguyễn Đức Duy, một nhà đầu tư nhiều năm kinh nghiệm trong đầu tư đất xen kẹt cho biết, nhà đầu tư hay môi giới muốn thành công ở phân khúc này phải thông thổ địa hình, nắm rất rõ địa bàn, quy hoạch khu vực, pháp lý và mối quan hệ với cán bộ địa chính. “Nếu không tìm hiểu kĩ, mua phải đất dính vào quy hoạch thì coi như mất trắng”, ông Duy nhấn mạnh.

Bên cạnh đất xen kẹt thì đất dịch vụ cũng là 1 phân khúc được giới đầu tư săn lùng. Đất dịch vụ là diện tích đất đai được đền bù cho các hộ dân bị thu hồi hơn 1/3 diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng để chuyển đổi nghề nghiệp. Mỗi suất đất dịch vụ có diện tích khoảng 40-50 m2 và thường sở hữu vị trí đẹp là ở bên cạnh hay trong các khu đô thị có giao thông và hạ tầng thuận lợi nhằm làm mặt bằng sản xuất kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp.

Việc đầu tư đất xen kẹt và đất dịch vụ, nếu thành công có thể thu lợi nhuận lớn nhưng cũng là một canh bạc đầy rủi ro

Chính bởi đặc điểm này mà đất dịch vụ cũng được đánh giá là kênh sinh lời hiệu quả. Nhà đầu tư Trịnh Xuân Minh từng thắng lớn khi đầu tư đất dịch vụ tại Chiêm Mai (Xuân Quan, Hưng Yên). Đây là loại đất do chủ đầu tư Ecopark đền bù người dân khi thu hồi đất xây dựng khu đô thị Ecopark. Trong số các khu đất dịch vụ Văn Giang thì đất dịch vụ liền kề Chiêm Mai là khu đẹp nhất do nằm ở vị trí đắc địa, ngay cổng chính Ecopark và cửa ngõ vào làng nghề gốm cổ truyền Bát Tràng. Thời điểm 4 năm trước, giá đất dịch vụ Chiêm Mai dao động từ 16-30 triệu đồng/m2, ông Minh đã nhận ra những lô đất ở đây sẽ mang lại lợi nhuận lớn nên quyết định xuống tiền. Đến nay, những lô đất có vị trí đẹp được chào bán 50-65 triệu đồng/m2, những lô vị trí bên trong, giá cũng đã lên 28-32 triệu đồng/m2.

Đất dịch vụ khu vực Đồng Đế, Đồng Chợ (Dương Nội), An Khánh (Hoài Đức) cũng đang nằm trong điểm ngắm của giới đầu tư. Khoảng gần 3 năm qua, nhiều dự án bất động sản ở khu vực được tái khởi động, đại siêu thị Aeon Mall chính thức được khởi công khiến những lô đất dịch vụ hứa hẹn tiềm năng sinh lời cao.

Trên thực tế, đất dịch vụ Đồng Đế, Đồng Chợ (Dương Nội), đã có sổ đỏ, ví trí sát gần trung tâm thương mại Aeon Mall cũng tăng giá 10-15% so với thời điểm đầu năm. Những lô đất có vị trí đường rộng 12m, giá bán tăng từ 43-46 triệu đồng/m2 lên 47- 49 triệu đồng/m2… Những lô góc, đường rộng 22m giá tăng từ 59-60 triệu đồng/m2 lên 62-63 triệu đồng/m2. Những lô đất dịch vụ ở Yên Lũng, Vân Lũng, Phú Vinh, An Thọ, Ngãi Cầu, Lũng Lô (Hoài Đức) đang có giá chào bán 23-35 triệu đồng/m2, trong khi 3 năm trước, nhiều lô đất có giá chào bán chưa đến 20 triệu đồng/m2… Những lô có vị trí đẹp, giá rao bán lên tới 30-45 triệu đồng/m2. Khá nhiều nhà đầu tư đang găm hàng với niềm tin khi Aeon Mall chính thức đi vào hoạt động và nhiều dự án ở khu vực này đi vào vận hành, đất dịch vụ sẽ còn tiếp tục tăng giá.

Ông Hồ Đức Hùng, Giám đốc sàn giao dịch Bất động sản Anh Hùng cho biết, việc đầu tư đất xen kẹt và đất dịch vụ, nếu thành công có thể thu lợi nhuận lớn nhưng cũng là một canh bạc đầy rủi ro. Để đảm bảo đầu tư hiệu quả người mua đất xen kẹt, đất dịch vụ cần xem xét kỹ về nguồn gốc cũng như các loại giấy tờ liên quan đến mảnh đất mình định mua trước khi quyết định xuống tiền.