Những điều cần biết về quy hoạch và chỉ giới đường đỏ khi mua nhà đất

1. Chỉ giới đường đỏ là gì?

Chỉ giới đường đỏ hay còn có tên gọi khác là lộ giới. Thuật ngữ này thường được các cơ quan quản lý nhà nước sử dụng để chỉ ranh giới quy hoạch mở đường hay mở hẻm. Mốc chỉ giới đường đỏ có ý nghĩa đánh dấu rằng phần đất đó sau này có thể mở rộng hẻm, đường và người dân không được xây dựng công trình kiên cố trên phần đất đó.

Chỉ giới đường đỏ được đo bằng mét dài, tính từ trung tâm của đường (tim đường) sang 2 bên. Cọc xác định chỉ giới đường đỏ sẽ được cắm 2 bên đường để cảnh báo người dân không được phép xây dựng các công trình kiên cố trong phạm vi này. Chiều cao tối thiểu và tối đa của công trình cũng sẽ phụ thuộc vào chỉ giới đường đỏ, được quy định đồng bộ theo từng khu dân cư.

Phân biệt chỉ giới đường đỏ với chỉ giới xây dựng

Chỉ giới đường đỏ là đường phân cách giữa đất giao thông với lô đất được cấp quyền sử dụng (đất giao thông gồm lòng đường vỉa hè). Hay nói cách khác, chỉ giới đường đỏ hay lộ giới là đường phân cách giữa đất giao thông (gồm cả lòng đường vỉa hè) với đất được cấp quyền sử dụng.

Trong khi đó, chỉ giới xây dựng là đường giới hạn cho phép xây dựng nhà ở, công trình khác trên đất đó. Chỉ giới xây dựng có thể trùng với chỉ giới đường đỏ trong trường hợp công trình được phép xây dựng sát ranh giới lô đất (mốc lộ giới). 

Tuy là một thuật ngữ phổ biến nhưng nhiều người vẫn không hiểu rõ, hiểu đúng chỉ giới đường đỏ là gì. Ảnh minh họa: Internet

2. Cách xác định chỉ giới đường đỏ cho một lô đất ở

Chỉ giới đường đỏ là vạch ranh giới đã được quy định rõ ràng mà mọi tổ chức/cá nhân không được phép vi phạm khi xây dựng các công trình, nhà ở. Để xác định được chỉ giới đường đỏ hay nói cách khác là mốc lộ giới, người dân có thể tiến hành qua 2 bước như sau:

- Quan sát tổng thể khu đất chuẩn bị xây dựng công trình để xem có các biển báo hoặc cột mốc liên quan đến lộ giới được cắm ở hai bên đường hay không. Ví dụ, mảnh đất bạn chuẩn bị xây nhà nằm trong một con hẻm có dựng biển "Hẻm 263 lộ giới 6.0m" thì điều đó có nghĩa lộ giới hẻm có chiều rộng 6m (tính từ tim đường sang 2 bên).

- Từ chỉ giới đường đỏ vừa xác định được ở bước trên, tính toán khoảng lùi công trình cho phù hợp với tuyến đường. Khoảng lùi công trình cũng giúp bạn xác định được chỉ giới xây dựng, sau đó tiến hành xây dựng trong phần diện tích hợp pháp này đảm bảo phù hợp với quy hoạch của khu vực.

3. Xây nhà cách chỉ giới đường đỏ bao nhiêu thì đạt tiêu chuẩn?

Đất vi phạm chỉ giới đường đỏ sẽ không được Nhà nước cấp giấy phép xây dựng, nếu cá nhân/tổ chức cố tình vi phạm sẽ bị xử phạt, bắt buộc dỡ bỏ, nặng hơn là cưỡng chế dỡ bỏ đối với công trình trong phần lộ giới. Để tránh trường hợp này xảy ra, các cá nhân/tổ chức cần nắm rõ các quy định về chỉ giới đường đỏ, xác định phạm vi xây dựng đúng chuẩn để đảm bảo không phạm vào lộ giới. Vậy xây nhà cách chỉ giới đường đỏ bao nhiêu thì đạt chuẩn, người dân có thể tham khảo bảng quy chuẩn lộ giới cơ bản sau đây (trong thực tế, các số liệu trong bảng có thể thay đổi tùy theo quy định, quy hoạch đặc thù của từng địa phương cũng như các cơ quan chức năng):

Đất vướng chỉ giới đường đỏ có được cấp sổ đỏ không?

Điểm c Khoản 4 Điều 56 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định đất nằm trong hành lang an toàn công trình được cấp sổ đỏ nếu có đủ điều kiện được cấp theo quy định của Luật Đất đai, chỉ trừ trường hợp đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất.

Mặt khác, Khoản 2 Điều 11 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT cũng nêu rõ: Trường hợp thửa đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình đã được công bố, cắm mốc lộ giới thì trong sổ đỏ sẽ ghi chú là "Thửa đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình... (trong phần ba chấm điền rõ tên công trình có hành lang bảo vệ)". Trường hợp chỉ một phần của thửa đất vướng lộ giới thì trong sổ đỏ sẽ ghi chú là "Thửa đất có... m2 đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình... (tên công trình có hành lang bảo vệ)".

Căn cứ vào những quy định trên, nếu thửa đất hoặc một phần thửa đất nằm trong mốc lộ giới (vướng chỉ giới đường đỏ) thì vẫn có thể được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu đảm bảo được các quy định của pháp luật về đất đai cũng như xây dựng công trình, nhà ở. 

4. Đất nằm trong chỉ giới đường đỏ có được phép bán không?

Phần đất nằm trong mốc lộ giới có thể được xem xét để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vì chủ nhà đã sử dụng ổn định trước thời điểm cắm mốc lộ giới. Mặc dù pháp luật chưa có quy định cụ thể nào về việc giao dịch chuyển nhượng đất vướng lộ giới, nhưng vì đây là phần đất không được phép xây dựng công trình, nên kể cả khi rao bán cũng không có người mua (trừ trường hợp người bán là kẻ xấu, cố tình che giấu thông tin và cố tình lừa bản cho người khác).

Về việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất thuộc lộ giới, Điều 75 Luật Đất đai 2013 quy định thửa đất đó sẽ được đền bù nếu thỏa mãn 2 điều kiện sau:

- Thửa đất đó không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm.

- Thửa đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc có đủ điều kiện để được cấp theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

Qua bài viết trên đây, chúng ta đã tìm hiểu về khái niệm chỉ giới đường đỏ, khoảng lùi xây dựng và cách xác định mốc lộ giới trước khi tiến hành xây dựng công trình. Cùng với các bài viết khác trên hy vọng bạn đọc sẽ có thêm những thông tin hữu ích trước khi xây dựng nhà ở, đảm bảo an toàn pháp lý trong quá trình thi công. 

Linh Phương