Từ ngày 1/3/2021, các hộ gia đình, cá nhân được ghi nợ tiền sử dụng đất mà chưa thanh toán thì số tiền phải thanh toán sẽ tăng lên đáng kể...
Trường hợp thanh toán trả nợ sau ngày 28/2/2021 thì sẽ bị tính tiền sử dụng đất phải nộp theo giá đất tại thời điểm trả nợ, trong khi đó, giá đất của năm 2021 trở đi cơ bản cao hơn giá đất tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận.
Cục Thuế thành phố Hà Nội mới đây đã có thông báo lưu ý về thời điểm thanh toán nợ tiền sử dụng đất.
CẢNH BÁO THANH TOÁN TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRƯỚC NGÀY 28/2
Cụ thể, theo Cục Thuế thành phố Hà Nội, ngày 26/10/2019, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 79/2019/NĐ-CP sửa đổi điều 16 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP về việc thu tiền sử dụng đất.
Theo đó, các hộ gia đình, cá nhân nợ tiền sử dụng đất trước ngày 1/3/2016 mà chưa thanh toán thì tiếp tục thanh toán tiền sử dụng đất còn nợ theo chính sách và giá đất tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận hoặc theo số tiền ghi trên Giấy chứng nhận đã được xác định theo đúng quy định của pháp luật. Cách tính này được kéo dài đến hết ngày 28/2/2021.
Từ ngày 1/3/2021, các hộ gia đình, cá nhân được ghi nợ tiền sử dụng đất mà chưa thanh toán thì sẽ phải thanh toán số tiền sử dụng đất còn nợ theo chính sách và giá đất tại thời điểm trả nợ.
Cục Thuế Thành phố Hà Nội nhấn mạnh, để đảm bảo việc thanh toán nợ tiền sử dụng đất theo chính sách và giá đất tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận, đề nghị các hộ gia đình, cá nhân lưu ý rà soát, xem kỹ trên Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất của gia đình có còn được ghi nợ tiền sử dụng đất không?
Trường hợp có ghi nợ tiền sử dụng đất mà chưa thanh toán nộp ngân sách Nhà nước thì đề nghị các hộ gia đình, cá nhân liên hệ với Văn phòng Đăng ký đất đai Chi nhánh các Quận, Huyện, Thị xã ngay để được hướng dẫn thủ tục trả nợ theo chính sách quy định tại Nghị định 79/2019/NĐ-CP của Chính phủ trước ngày 28/02/2021.
Tránh trường hợp thanh toán trả nợ sau ngày 28/2/2021 thì sẽ bị tính tiền sử dụng đất phải nộp theo giá đất tại thời điểm trả nợ, trong khi đó, giá đất của năm 2021 trở đi cơ bản cao hơn giá đất tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận.
Bảng giá đất tại một số quận nội thành của Hà Nội giai đoạn 2020 - 2024.
VÌ SAO TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT NỘP SAU 1/3 SẼ TĂNG MẠNH?
Hướng dẫn của Cục Thuế thành phố Hà Nội áp dụng với các trường hợp ghi nợ tiền sử dụng đất theo Nghị định 45/2014/NĐ-CP.
Cụ thể, Nghị định 45 quy định những người được ghi nợ tiền sử dụng đất gồm: Hộ gia đình, cá nhân được chuyển mục đích sử dụng đất; được cấp Giấy chứng nhận phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 5, Điều 6, Điều 7, Điều 8, Điều 9 Nghị định này và hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất tái định cư mà có khó khăn về tài chính, có nguyện vọng ghi nợ thì được ghi nợ số tiền sử dụng đất phải nộp trên Giấy chứng nhận sau khi có đơn đề nghị kèm theo hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận hoặc hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất hoặc hồ sơ giao đất tái định cư hoặc có đơn xin ghi nợ khi nhận thông báo nộp tiền sử dụng đất.
Như vậy, đối với những trường hợp nợ tiền sử dụng đất từ trước ngày 1/3/2016 đến thời điểm hiện tại vẫn chưa hoàn tất nộp thì sau ngày 1/3/2021 sẽ phải nộp tiền sử dụng đất được tính theo bảng giá đất giai đoạn 2020 -2024 của Hà Nội với hệ số K mới điều chỉnh gần đây.
Cụ thể, tiền sử dụng đất được tính theo phương pháp chi tiết như sau:
Tiền sử dụng đất phải nộp = Giá đất tính tiền sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất x Diện tích Diện tích đất phải nộp tiền sử dụng đất - iền sử dụng đất được giảm theo quy định tại Điều 12 Nghị định này (nếu có) - Tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng được trừ vào tiền sử dụng đất (nếu có).
Trong đó, giá đất tính tiền sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất được tính theo hệ số K. Trong khi mới đây, Chủ tịch UBND Thành phố Hà Nội Chu Ngọc Anh đã ký ban hành Quyết định hệ số điều chỉnh giá đất trên địa bàn năm 2021 với hệ số K cao nhất ở mức 2,15, do đó, tiền sử dụng đất của những trường hợp được ghi nợ phải nộp sẽ tăng theo.
Nghị định số 79/2019/NĐ-CP sửa đổi điều 16 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP về việc thu tiền sử dụng đất đã điều chỉnh đối tượng được nợ tiền sử dụng đất. Cụ thể, đối tượng được ghi nợ tiền sử dụng đất là những hộ gia đình, cá nhân (gồm: người có công với cách mạng; hộ nghèo; hộ gia đình, cá nhân là đồng bào dân tộc thiểu số; hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại địa bàn cấp xã được công nhận là địa bàn kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn) được ghi nợ tiền sử dụng đất trong trường hợp được giao đất tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Nghị định cũng quy định, đối với hộ gia đình, cá nhân đã được ghi nợ tiền sử dụng đất từ ngày 1/3/2016 đến trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành 10/12/2019 thì tiếp tục thanh toán tiền sử dụng đất còn nợ theo số tiền ghi trên Giấy chứng nhận đã được xác định theo đúng quy định tại Nghị định số 45/2014/NĐ-CP trong thời hạn 05 năm kể từ ngày ghi nợ tiền sử dụng đất. Quá thời hạn 5 năm kể từ ngày ghi nợ tiền sử dụng đất thì hộ gia đình, cá nhân phải thanh toán số tiền còn nợ theo chính sách và giá đất tại thời điểm trả nợ.
Ách tắc tiền sử dụng đất, nhiều dự án tại Tp.HCM chưa được cấp "sổ hồng"
Tình trạng ách tắc tiền sử dụng đất dẫn đến ách tắc "sổ hồng" là vấn đề bức bách tồn tại nhiều năm nay trên địa bàn Tp.HCM...
Tình trạng ách tắc tiền sử dụng đất dẫn đến ách tắc "sổ hồng" là vấn đề bức bách tồn tại nhiều năm nay trên địa bàn Tp.HCM, khiến cho người mua nhà bất an, tiềm ẩn điểm nóng tranh chấp và tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản.
Thời gian trước đây, có một số chủ đầu tư thiếu trách nhiệm, thiếu năng lực, thậm chí có trường hợp vi phạm pháp luật, khiến dự án không đủ điều kiện để thực hiện thủ tục cấp "sổ hồng", làm thiệt hại cho khách hàng mua nhà. Trong những năm gần đây, hầu hết các chủ đầu tư đã rất nỗ lực để hoàn thành, bàn giao, đưa dự án vào sử dụng, đủ điều kiện làm thủ tục xin cấp "sổ hồng" cho khách hàng mua nhà, nhưng lại hoàn toàn bị lệ thuộc vào việc xem xét giải quyết của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
HÀNG CHỤC NGÀN CĂN NHÀ CHƯA CÓ SỔ
Số liệu tổng hợp của Hiệp hội bất động sản Tp.HCM cho thấy, chỉ tính 53 dự án trong tổng số 490 dự án nhà ở được phê duyệt trong các năm 2015-2019, đã có 25.631 căn nhà (chủ yếu là căn hộ chung cư) bị chậm cấp "sổ hồng", chưa kể 2.693 căn hộ officetel nằm trong các dự án.
Sở Tài nguyên - Môi trường Tp.HCM cũng thừa nhận, hiện còn hơn 100 dự án đã nộp hồ sơ đề nghị tính tiền sử dụng đất nhưng chưa được giải quyết. Như vậy, có thể thấy, nếu thống kê đầy đủ số liệu của hàng trăm dự án đã bàn giao nhà cho khách hàng, nhưng chưa được tính tiền sử dụng đất, thì lượng căn nhà bị chậm cấp "sổ hồng" còn lớn hơn nhiều lần.
Việc ắch tắc tiền sử dụng đất dẫn đến ách tắc "sổ hồng" cho người mua nhà, dẫn đến nhiều hệ luỵ. Đó là vừa không đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng, đồng thời gây tâm lý hoang mang, bất an cho khách hàng mua nhà; vừa làm giảm nguồn thu ngân sách từ thu tiền sử dụng đất, vốn bị sụt giảm liên tục từ năm 2018 đến nay.
Điều đáng quan tâm là tỷ trọng tiền sử dụng đất trong tổng thu ngân sách của thành phố 5 năm vừa qua, chỉ chiếm 3-5%, thấp hơn rất nhiều so với các năm trước (thường chiếm tỷ trọng 9-10% số thu ngân sách). Điều này vừa làm thiệt hại cho chủ đầu tư dự án, vì chẳng những không thu được 5% giá trị hợp đồng (còn lại), mà còn mất uy tín với khách hàng. Đáng quan ngại là đã có một số trường hợp người mua nhà khiếu kiện gay gắt, phát sinh tụ tập đông người, căng băng rôn, biểu ngữ, ảnh hưởng đến an ninh trật tự xã hội.
DOANH NGHIỆP KHÔNG NỘP ĐƯỢC TIỀN ĐẤT?
Nhìn tổng thể, việc chậm cấp "sổ hồng" do nhiều nguyên nhân, trong đó, nguyên nhân chủ yếu là các chủ đầu tư bị ách tắc tiền sử dụng đất, không nộp được tiền sử dụng đất, dẫn đến ách tắc "sổ hồng" cấp cho người mua nhà.
Ngoài ra còn có những quy định pháp luật làm cho cán bộ công chức lúng túng trong thực thi, như khoản 2 Điều 6 Thông tư 36/2014 về "phương pháp thặng dư". Đồng thời, có những nguyên nhân trực tiếp như: chủ đầu tư đã tạm nộp tiền sử dụng đất, nhưng đến nay vẫn chưa được thông báo số tiền sử dụng đất phải nộp, để nộp bổ sung (hoặc được hoàn trả), để được xác nhận đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, để được cấp "sổ hồng" cho khách hàng.
Ví như trường hợp 11 dự án nhà chung cư của Tập đoàn Novaland; 2 dự án nhà chung cư của Tập đoàn Hưng Thịnh; chủ đầu tư đã nộp tiền sử dụng đất, đã được cấp "sổ hồng" cho một phần diện tích dự án nhà chung cư. Nhưng, nay không được tiếp tục cấp "sổ hồng" cho phần diện tích dự án nhà chung cư còn lại. Bởi vì Sở Tài nguyên - Môi trường yêu cầu xem xét tính toán, có thể nộp thêm tiền sử dụng đất (bổ sung), đối với phần diện tích tầng hầm để xe vượt ra ngoài ranh giới diện tích khối đế xây dựng nhà chung cư, như dự án Gateway Thảo Điền của Sơn Kim Land.
Đối với những hồ sơ (mới) đề nghị tính tiền sử dụng đất các dự án nhà chung cư có phần diện tích tầng hầm để xe vượt ra ngoài ranh giới diện tích khối đế xây dựng nhà chung cư, Sở Tài nguyên - Môi trường xem xét tính toán tiền sử dụng đất, kéo dài đến nay vẫn chưa có kết quả.
Ví như dự án Sài Gòn Mia, dự án chung cư Lô 3, Lô 4 cụm 1 thuộc tổng thể dự án khu dân cư Trung Sơn, xã Bình Hưng của Tập đoàn Hưng Thịnh. Dự án khu chung cư Him Lam Phú An, quận 9 và hàng trăm dự án nhà chung cư (tương tự) trên địa bàn thành phố, dẫn đến chủ đầu tư không nộp được tiền sử dụng đất và khách hàng mua nhà bị chậm cấp "sổ hồng"...
Hoặc trường hợp của Công ty Sài Gòn 5 góp 50% vốn vào dự án cao ốc Screc 2, quận 2, do Công ty Cổ phần Đầu tư kinh doanh nhà Sài Gòn làm chủ đầu tư và được chia 120 căn hộ cùng 3 tầng thương mại, đã hoàn thành bàn giao từ năm 2014, nhưng đến nay vẫn chưa được cấp "sổ hồng". Bởi vì phải đợi cơ quan nhà nước kiểm tra để xác định, đây là chuyển nhượng dự án hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ Công ty Cổ phần Phát triển và kinh doanh nhà (chủ đầu tư cấp 1) sang Công ty Cổ phần Đầu tư kinh doanh nhà Sài Gòn (chủ đầu tư cấp 2).
KHÔNG ĐỂ GÂY BỨC XÚC CHO NGƯỜI MUA NHÀ
Trước thực trạng trên, Hiệp hội bất động sản Tp.HCM đã đề nghị UBND Tp.HCM xem xét, chỉ đạo giải quyết ưu tiên cấp "sổ hồng" trước cho khách hàng đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng mua nhà, vì là bên ngay tình, vô can, để triệt tiêu các "điểm nóng" tiềm ẩn.
Nhiều doanh nghiệp cũng đề nghị UBND TP chỉ đạo Sở Tài nguyên - Môi trường, Sở Tài chính xem xét, sớm giải quyết các dự án đã tạm nộp tiền sử dụng đất. Đồng thời xem xét chỉ đạo các sở, ngành khẩn trương xem xét, kết luận các trường hợp dự án có điều chỉnh quy hoạch xây dựng, có (hay không có) phát sinh nghĩa vụ tài chính (bổ sung) và phải sớm giải quyết các vướng mắc cụ thể của từng dự án và phải kịp thời trả lời cho các chủ đầu tư, không để tình trạng tiếp tục "treo" các dự án, gây bức xúc cho các chủ đầu tư và người mua nhà.
Nguồn: vneconomy.vn
